近日，九江市濂溪區(qū)下發(fā)了關(guān)于《五里片區(qū)安九鐵路九江編組站安置點城中村改造項目》征求意見的公告，文件中提及關(guān)于家庭光伏方面的拆遷費用為5000元/千瓦，人工費用為300元/套。

在拆遷文件中，并未提及拆遷后光伏設(shè)備的所有權(quán)歸居民還是政府，但根據(jù)補償條款來推斷的話，絕大部分村民選擇的可能是回遷房，但回遷房以單元樓的形式構(gòu)建，戶用光伏顯然不具備安裝條件。

我們以去年戶用光伏的安裝均價以及后續(xù)收益測算一下一整套戶用光伏帶來的收益。

假使一戶拆遷居民安裝了一套5KW的戶用光伏系統(tǒng)，其安裝價格為均價8元/瓦，則安裝總費用為4萬元，根據(jù)九江的有效利用小時數(shù)，其年發(fā)電量保守估計為6000度左右。即使按照去年的補貼政策來估算，其一年的收益也在5500元左右，按補貼20年來計算的話，整套戶用光伏可為其帶來7萬余元的收入。

然而，如果按照拆遷條款去核算補償?shù)脑挘脩臬@得的賠償僅為2.5萬元，不僅連成本沒有收回，其后續(xù)的收益更是無從談起。更為關(guān)鍵的是，自新政下發(fā)后，戶用光伏開始需要指標，補貼也隨之降低，早先并網(wǎng)的戶用光伏所能享受到的政策紅利化為泡影，這部分損失基本都需村民自行承擔(dān)。

所以，5000元/千瓦的拆遷補償，相關(guān)政府主管部門不覺得不合理么?

光伏電站拆遷補償?shù)姆e極案例

上海市劉老太的子女為她安裝了一套5KW光伏電站用于養(yǎng)老，當時的安裝費用為12元/瓦。共計花費了6萬元，每年的電費收入大約8000元左右。

今年由于地產(chǎn)開發(fā)商征用劉先生的房屋，劉老太先后咨詢了當?shù)氐牟疬w辦及政府相關(guān)部門，詢問自己的光伏電站是否給予補償。由于目前國內(nèi)光伏的發(fā)展還處于基礎(chǔ)發(fā)展階段，相關(guān)法律法規(guī)并不健全，國家并未專門出臺針對光伏發(fā)電系統(tǒng)拆遷與補償?shù)木唧w政策，政府部門沒能給出相應(yīng)的答復(fù)。

劉老太又咨詢了法律界人士，律師也沒能給出相應(yīng)的答復(fù)。

劉老太自己主動找到政府相關(guān)部門，按當時安裝的全部費用及15年的發(fā)電量補償進行商談，政府相關(guān)部門經(jīng)過相關(guān)的討論及論證結(jié)合當?shù)卣难a貼標準，最后給予劉老太初裝費及12年的發(fā)電量的電費補償。

如何合法維護自己的利益

關(guān)于拆遷，我國法律是怎么規(guī)定的呢?

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條至第二十九條規(guī)定，拆遷補償包括三個方面：

a、被征收房屋價值的補償。

b、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。

c、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償

其中，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

哪些國家部門負責(zé)拆遷事宜呢?

按相關(guān)法律規(guī)定，市、縣級人民政府負責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

我們應(yīng)該如何維護自己的利益?

國家規(guī)定，光伏發(fā)電系統(tǒng)拆遷應(yīng)當依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》進行補償，補償金包括：被征收房屋價值的補償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失等三方面的補償。所以，如果要拆遷，光伏用戶可以得到兩部分補償：一個是光伏系統(tǒng)本身價值的補償，另一個則是光伏未來幾年發(fā)電總收入的補償。

關(guān)于拆遷補償問題大家不必太過不安，保留好光伏安裝許可證明和與電網(wǎng)公司簽訂的合同等可以證明光伏電站價值的資料非常重要，如果遇到拆遷，只能拿出這些材料才會獲得相應(yīng)的補償。

附原文件：

五里片區(qū)安九鐵路九江編組站安置點城中村改造項目房屋征收補償安置方案(征求意見稿)

根據(jù)《國家發(fā)展改革委關(guān)于新建安慶至九江鐵路可行性研究報告的批復(fù)》精神，完善國家鐵路網(wǎng)布局，提升通道運輸能力，促進九江及沿線經(jīng)濟社會發(fā)展，濂溪區(qū)人民政府決定擬征收五里片區(qū)安九鐵路九江編組站安置點城中村改造項目范圍內(nèi)房屋及其地面附著物。

一、房屋征收與補償?shù)姆梢罁?jù)

1、《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務(wù)院令第590號)

2、《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》(江西省政府令214號)

3、《九江市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》(九府發(fā)〔2016〕12號)

4、《九江市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收與補償實施辦法》(九府發(fā)〔2016〕13號)

二、征收范圍

五里片區(qū)安九鐵路九江編組站安置點城中村改造項位

于五里街道，東至廬島路，南至杭瑞高速互通，西至京九鐵路線，北至三垅村楊灣，共征收房屋面積約6萬平方米，詳見房屋征收規(guī)劃紅線圖。

三、征收部門和征收實施單位

本項目房屋征收實行委托征收方式。

1、房屋征收主體：濂溪區(qū)人民政府

2、房屋征收部門：濂溪區(qū)房屋征收管理局

3、委托五里街道辦事處組織實施轄區(qū)內(nèi)的房屋征收工作，并與被征收人簽訂房屋征收補償協(xié)議。

4、委托九江市濂溪區(qū)房地產(chǎn)測繪隊承擔(dān)被征收房屋的結(jié)構(gòu)認定、面積測繪丈量、附屬物勘察清點工作。

四、征收期限

自征收決定公告發(fā)布之日起60天內(nèi)完成全部房屋征收任務(wù)。

五、被征收房屋類型和建筑面積的認定辦法

1、國有土地上被征收房屋的結(jié)構(gòu)和建筑面積，以房屋所有權(quán)證載明的為準。征收當事人對房屋所有權(quán)證載明的結(jié)構(gòu)和建筑面積有異議的，可申請發(fā)證部門重新核定，由此產(chǎn)生的費用由申請人承擔(dān)。無產(chǎn)權(quán)證的以征收人委托的具有相應(yīng)資質(zhì)的測繪部門測繪數(shù)據(jù)為準。

2、集體土地上被征收房屋的結(jié)構(gòu)和建筑面積，經(jīng)有關(guān)部門確權(quán)后，以征收人委托的具有相應(yīng)資質(zhì)的測繪部門測繪數(shù)據(jù)為準。

3、未經(jīng)批準擅自搭建，且經(jīng)認定為違法建筑的不作補償，一律自行拆除。拒不自行拆除的，由九江市濂溪區(qū)有關(guān)行政機關(guān)依法進行強制拆除，以料抵工。

六、房屋征收補償方式、標準和計算方法

1、國有土地上的房屋(城房)征收補償實行貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。

(1)選擇貨幣補償方式的：

根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)等因素，以正式公告發(fā)布之日為評估時點，由依程序選定的評估機構(gòu)進行評估，按評估價格補償。

(2)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的：

產(chǎn)權(quán)調(diào)換地點：濂溪區(qū)城房安置點。

調(diào)換方式：按照征收面積就近套戶型的原則(安置房具體戶型及面積以房地產(chǎn)測繪部門確權(quán)面積為準)，實行就近還房安置。

結(jié)算方式：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋均須計算結(jié)構(gòu)差價;被征收房屋面積大于還房面積的，超面積部分按被征收房屋的評估價進行補償;還房面積大于被征收房屋面積的，10平方米以內(nèi)(含10平方米)按2018年安置房建設(shè)綜合成本價購買，超10平方米以上的部分按安置點房屋市場價格購買。

選擇還房安置的被征收戶在簽訂《房屋征收補償安置協(xié)議》后，根據(jù)安置還房的面積，結(jié)合安置房的戶型按照先簽協(xié)議先交鑰匙先選房的原則，確定安置房選房順序。

2、集體土地上的房屋(農(nóng)房)補償實行貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。

(1)選擇貨幣補償方式的：

以房屋征收決定發(fā)布之日為評估時點，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、成新、結(jié)構(gòu)，面積等因素，由依程序選定的評估機構(gòu)確定最終貨幣補償價格。

(2)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的：

產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置地點：五里農(nóng)民公寓安置點。

調(diào)換方式：根據(jù)被征收人實際情況，可選擇依照安置點房屋的實際戶型，采用被征收房屋建筑面積相同或就近套戶型的原則，按1：1的比例安置還房。但每戶還房安置面積最高不超過360平方米，及人均還房不超過50平方米。安置房具體戶型及面積以設(shè)計和房地產(chǎn)測繪部門確權(quán)面積為準。

戶籍不在征收范圍內(nèi)的外來戶，在同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬唯一住房的，只允許安置房屋一套，被征收房屋超出安置房面積部分按九府發(fā)[2016]27號文件規(guī)定的集體土地上房屋評估基準價評估給予補償。

結(jié)算方式：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋均須計算結(jié)構(gòu)差價，土木-磚木結(jié)構(gòu)190元∕平方米、磚木-磚混結(jié)構(gòu)182元∕平方米;被征收房屋面積大于還房面積的，超面積部分按被征收房屋的評估價進行補償;還房面積大于被征收房屋面積的，超10平方米(含10平方米)內(nèi)的部分按2018年安置房建設(shè)綜合成本價購買，10平方米以上的按3500元∕平方米購買。

選擇還房安置的被征收戶在簽訂《房屋征收補償安置協(xié)議》后，原則上根據(jù)還房的面積，結(jié)合安置房的戶型按照先簽協(xié)議先交鑰匙先選房。

(3)簡易房屋按一律不還房安置，按房屋重置評估價格補償。

(4)未建成達到居住功能的磚混結(jié)構(gòu)房屋(無門窗、內(nèi)外墻體未粉刷的)按1600元/平方米予以貨幣補償，不計算搬遷、臨時安置費，也不享受25%的貨幣補償獎勵。

3、住宅改非住宅房屋的認定與補償計算標準

(1)住宅改生產(chǎn)經(jīng)營性用房補償。征收原作為住宅房屋，被征收人自行改變房屋用途作為生產(chǎn)經(jīng)營性使用的，且以該房屋為注冊地址辦理了工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記等相關(guān)手續(xù)兩年以上，按住宅房屋性質(zhì)給予征收補償，僅按照標準給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

(2)住宅改商業(yè)經(jīng)營性店面的認定與補償。征收原住宅房屋已作為商業(yè)經(jīng)營性店面使用，且以該房屋為注冊地址辦理了工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記兩年以上，并具有稅負核定憑證的，對其實際用于商業(yè)經(jīng)營的部分可以給予適當補助。補助標準根據(jù)房屋坐落和實際用途與原性質(zhì)房屋價值的差額情況按原房屋價值的10-50%給予一次性補助。其中房屋臨主干道的，一層住改非房屋按原房屋價值的40-50%給予一次性補償;里弄、小巷(城中村的村頭、路口)一層住改非房屋按原房屋價值的10-30%給予一次性補助。住宅一層改商業(yè)經(jīng)營性門店面積按實際經(jīng)營面積計算，地下室、二層以上(含二層)改為經(jīng)營的一律不給予房屋補助，只給予停產(chǎn)停業(yè)損失。

4、國有土地上非住宅房屋補償

國有土地上非住宅房屋補償根據(jù)其土地用途由房屋評估機構(gòu)按照評估時點進行評估，按評估價格補償;營業(yè)性店面停業(yè)損失按30元/平方米˙月標準補償6個月。

5、集體土地上生產(chǎn)經(jīng)營性(非住宅)房屋補償

集體土地上生產(chǎn)經(jīng)營性房屋實行貨幣補償安置，補償包括房屋價值和停產(chǎn)停業(yè)損失補償。房屋價值補償按被征收房屋重置價格加集體土地征收補償費用(或取得土地成本)。

6、其它補償

(1)房屋搬遷補助費，有線電視、電話等設(shè)施補償費按照《九江市城區(qū)房屋拆遷若干補償標準》執(zhí)行，其中，房屋搬遷補助費按征收房屋建筑面積每平方米7元計算，不足600元的補足至600元。對選擇實物安置還房和選擇貨幣補償?shù)木Ц秲纱伟徇w補助費。

(2)臨時安置補助費為8元∕月˙㎡，還房期限一般為簽協(xié)議后36個月內(nèi)還房，超過36個月未還房安置的，自逾期之日起按原標準的1.5倍支付臨時安置補助費，逾期超過12個月的，自超過之日起按兩倍支付臨時安置補助費。臨時安置補助費從簽訂征收補償安置協(xié)議并騰空交付被征收房屋鑰匙之日起計算起始時間。對住房不足60平方米的，按照60平方米房屋計算臨時安置補助費。

(3)裝飾、裝修補償按評估機構(gòu)評估價格補償。

(4)房屋附屬設(shè)施、附屬物補償標準按九江市房屋附屬物補償標準執(zhí)行，家庭光伏發(fā)電裝置手續(xù)齊全的按5000元/KW補償(詳見附表)。

(5)征收住改非房屋，造成被征收人停產(chǎn)停業(yè)損失的，按照被征收房屋價值的4%(農(nóng)房按房屋價值的10%)給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

(6)產(chǎn)權(quán)調(diào)換中，征收人恢復(fù)了被征收人原有的供電、供水、供氣等設(shè)施的，不予補償，還房協(xié)議約定的新增設(shè)施，由被征收人承擔(dān)費用。選擇貨幣補償?shù)模雌浒惭b的費用標準給予補償。

七、住房保障

1、征收產(chǎn)權(quán)建筑面積小于36平方米且屬于被征收人唯一一套住房的，安置時補足至36平方米，不結(jié)算差價。

2、選擇貨幣補償后，符合住房保障條件的被征收人，自愿選擇保障性住房的，可自簽訂協(xié)議起60天內(nèi)，由本人申請保障性住房，住房保障管理部門應(yīng)及時予以審核確認，并辦理相關(guān)手續(xù)，不需輪候。

八、補助和獎勵辦法

1、凡能在征收規(guī)定的期限內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議并完成搬遷繳交鑰匙的，給予每戶6000元的搬遷進度獎。

2、選擇貨幣補償?shù)?非住宅和簡易住宅除外)，農(nóng)房需住房面積在360平方米以內(nèi)，及人均住房面積小于50平方米的(獨生子女按2人計算)，按照被征收房屋評估價值的25%給予貨幣安置獎勵。

3、選擇貨幣補償?shù)模Ц?個月臨時安置補助費。

九、面積與分戶原則

1、房屋面積認定原則

房屋征收部門應(yīng)當對房屋征收范圍內(nèi)的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積以及土地使用權(quán)屬等情況組織調(diào)查登記，被征收房屋所有權(quán)人、公有房屋承租人應(yīng)當予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

對房屋征收范圍內(nèi)已依法登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，應(yīng)當以不動產(chǎn)(房屋權(quán)屬)登記證書和不動產(chǎn)(房屋)登記簿為準，不動產(chǎn)登記(房屋權(quán)屬)證書和不動產(chǎn)(房屋)登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記(房屋)簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)(房屋)登記簿為準。

對房屋征收范圍內(nèi)未依法登記的建筑，由房屋征收部門會同房產(chǎn)、國土、建設(shè)、規(guī)劃、執(zhí)法等部門調(diào)查認定，對調(diào)查認定為合法的建筑或者未超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)當予以補償;對調(diào)查認定為違法的建筑或者超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

2、分戶原則

(1)家庭人口數(shù)確認：被征收家庭人口數(shù)按發(fā)布房屋征收征求意見公告前被征收房屋所登記的農(nóng)村常住人口計算;夫妻雙方生育一個子女的，可增加一個人口數(shù)計算;已婚未生育子女的夫妻可增加一個人口數(shù)計算;入伍前，戶籍在被征收地的現(xiàn)役士兵和國家政策不予安置的士官;入校前，戶籍在被征收地的在校學(xué)生;戶籍在被征收地的服刑人員。

(2)分戶：集體土地上被征收住房中，一直與父母生活在一起的已婚成年兒子或達到婚齡的兒子，且戶口登記在被征收房屋的，可另行分戶安置。總建筑面積未超過120平米的，只能按一戶安置，超過120平米的，擬分戶出來的面積不得少于40平方米;夫妻不享受分戶;被征收戶在征收范圍內(nèi)有多處合法住宅的，合并計算一戶安置，不享受分戶。

外來戶(戶口未登記在被征收房屋的)及城鎮(zhèn)居民不享受集體土地上分戶，且只能安置一套安置房。

十、補償款支付方法

根據(jù)與被征收人簽定的征收補償協(xié)議，征收人向被征收人開具領(lǐng)款憑證(銀行存折)，被征收人憑存折到征收人辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)領(lǐng)取補償款。

十一、房屋征收評估機構(gòu)選定

參照《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第二十一條的有關(guān)辦法選定房地產(chǎn)評估機構(gòu)。

十二、法律責(zé)任

1、區(qū)房屋征收部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、村(居)委會的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本規(guī)程規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由區(qū)人民政府責(zé)令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

2、采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

3、房地產(chǎn)測繪機構(gòu)或者測繪人員，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師弄虛作假或出現(xiàn)重大差錯，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

十三、本方案未盡之處，按照相關(guān)法規(guī)政策處理。

附：九江市房屋征收附屬物補償標準

2018年7月10日